中国房地产业量价持续下滑现状分析:还未触底(组图)

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图像加注文字，房地产是过去20年拉动中国经济内需的火车头。

中国房地产市场的下滑还在继续。房产数据机构克而瑞表示，2024年第一季度，百强房企累计实现操盘销售金额7792.4亿元，同比大幅下滑47.5%。

官方数据显示房价也在继续下行。中国统计局公布2月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，其中70个大中城市的新建商品住宅和二手住宅的销售价格分别环比下降0.4%和0.6%，全中国新房和二手房房价已分别连跌9个月和10个月。

安邦智库的一份报告指出，尽管二手房市场有了积极的变化，但整个房地产市场逐渐下沉的大趋势，已经很难改变，房地产市场的寒冬还远未过去。

与此同时，3月的中国“两会”大力宣传“新质生产力”，寄希望于以此替代房地产等传统行业拉动经济。在市场如此低迷的状态下，这些“新质生产力”概念下的产业，能否匹配和填补体量巨大、上下游产业链漫长的房地产业对于宏观经济和就业原有的贡献？

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现状分析：还未触底

4月以来最令人瞩目的房地产新闻是中国龙头房企万科陷入困境。不同于恒大，万科是中国房企中的“好学生”，很早就预判风险，降低杠杆率，在寒潮来袭时没有倒下。但持续的市场低迷，让这家企业也开始求生。

3月28日万科发布2023年报显示，去年净利润121.6亿元，同比2022年的226.9亿元下降了105.3亿元，降幅46.4%。在利润大幅减少的情况下，万科集团管理层已集体降薪。

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图像加注文字，作为房企里的“好学生”的万科，也陷入困境。

“万科、金地等‘优质’房企再次面临‘爆雷’危机，碧桂园、恒大等出险房企‘躺平’的情况下，市场的出清还远未实现。”安邦智库报告分析称，这意味着中国房地产市场不仅软着陆的“春天”未到，供需失衡的寒冬也远没有过去。对于房地产市场持续下行的长期性需要有充足的准备。

也有专家认为，2024年将是中国楼市触底反弹的一年。

瑞银亚洲经济研究主管、首席中国经济学家汪涛3月在一场媒体会上表示，短期房地产市场还是面临一定风险，瑞银预测在上半年开工和销售面积还会出现下跌，可能在年中的六七月份可能会企稳，下半年可能环比会略有回升，全年预计开工面积还是会下降10%，销售下降5%左右。

房地产功与过

中国从1990年代末推行房改，开启了房地产业的“大时代”——时任总理朱镕基宣布，福利分房年代结束，住宅商品化时代开启。

中国银行研究院的报告描述，房地产业具有产业链条长、关联行业多的特征。一方面，房地产开发活动与建筑业生产活动密不可分，房地产开发过程中，通过直接消耗大量建筑材料，带动水泥、钢铁、玻璃、五金、陶瓷、化工等多个制造业发展；另一方面，与住房相关的消费活动将促进家电、家具、家纺等制造业发展。此外，房地产开发和销售还会对物流、金融等第三产业产生较强的拉动效应。

西南证券的研究报告测算更直接——2020 年房地产业的总带动效应之和约为1.71，意味着每增加1单位房地产业的产值，会带动全产业增加1.71个单位的产值。

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图像加注文字，房地产业具有产业链条长、关联行业多的特征。仅房地产开发经营、房地产中介服务两项，涉及就业人口就以数百万计。

官方数据显示，过去20年，房地产是中国当之无愧的支柱产业——占GDP的7.34%，间接带动的相关产业占9.9%，合计约占GDP的17%。

2020年中国房地产行业的增加值达到历史高点，7.5万亿元人民币，约1万亿美元。如果将其看作一个经济体，中国的地产行业，大致相当于墨西哥或印尼的全国GDP，在全球排15名左右。

不仅比重大，而且对经济增长的贡献率更大。经济学家任泽平在一篇报告中测算，在2000-2020年间，房地产业对GDP增长的贡献率从4.8%波动向上，达到13.9%。

这意味着，当时中国经济比上一年新增的部分中，有七分之一的贡献来自于房地产行业。

同时，地方政府也在这一过程中大举卖地，充实财政；居民买房“上车”，在不断上涨的房价下实现资产增值；各大房企迅速膨胀为千亿，乃至万亿的规模，似乎实现了一个难得的多赢局面。

但问题逐步显现。香港中文大学商学院房地产助理教授杨扬此前向BBC中文指出了四个问题：银行的贷款给了房地产，制造业科技业拿不到贷款，实体经济虚空；一二线城市高房价，三四线城市高库存，供需错配；地方政府过去过度依赖土地财政，需要转型；保障住房，住房租赁制度还有待完善。

换言之，高速发展，让中国的资产价格不断上涨，无论企业还是居民，都在大举借贷，风险不断累积。

此前20年，中国楼市也经历了多轮起伏，但这一次下行则颇为不同。“运用再多的政策，房地产业不可能回到从前。”汪涛表示，当前楼市的变化是一个结构性的变化，我们要适应它，而不是扭转。

“但还是有必要出台一些提振措施，使房地产的下行不会出现过度调整，对其它经济部门以及企业、居民不会产生过大负面影响。”汪涛称。

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图像加注文字，恒大、碧桂园甚至万科等房地产龙头企业出现危机，分析指中国房地产业已不可能回到从前。

替代产业

“国内普遍认为房地产的下行是结构性的，长期性的，跟人口老龄化、房地产过剩、房企债务过高等因素有关，所以觉得要往新的方面转换。”汪涛表示。

ING银行大中华区首席经济师宋林向BBC中文表示，从大的方面来看，中国经济增长奇迹背后的旧有增长引擎，包括全球化、城市化、工业化、人口红利和债务推动型增长，都在不同程度地减弱。

“因此，必须寻找新的增长动力，这也是两会关注的重点领域。绿色经济、数字经济和创新是长期的战略方向。”

但房地产体量之大，对经济的影响并不容易替代。

以就业为例，任泽平测算2021年中国房地产涉及从业人数达1500万左右，而且从城镇人员就业情况看，2004-2020年间，城镇人员房地产业就业人数从130万增长至525万人，复合增长率9.12%，远高于城镇就业总人数2.7%的增速。

不仅如此，房地产能够带动上下游50多个行业超28%的就业弹性变化，即房地产业经济增加值带来的就业吸纳能力约占三成。

换言之，房地产行业如同一块海绵，发展好时能吸纳大量就业，低迷之时，挤出的从业人员，也给就业市场带来压力。

26岁的张静静就是其中一例，她此前向BBC中文介绍，2019年大学毕业后进入房地产行业做销售，但是三年坎坷之后，被迫离开，转行到家政行业，脱下西装，换上便装，她成了一名“蓝领”劳动者。

相比之下，被寄予厚望的新能源汽车行业，虽然“求贤若渴”，但在就业方面与房地产行业相比相差一个量级——中国官方引发的《制造业人才发展规划指南》称，预计到2025年，节能及新能源汽车人才总量将达120万人，目前仍存在103万人左右的缺口。

房地产行业低迷，最先影响的是房地产开发经营、房地产中介服务两部分，根据中国最新的经济普查数据，这两部分就业分别占全行业的29%和13%，这两部分失业人口很难与新能源汽车等新型行业的岗位适配。

支柱行业替代的过程中经常发生“人力资源错配”的显现。宋林对此解释称，新的增长动力还无法填补旧经济模式增长放缓的空白。与房地产和基础设施投资等旧经济驱动力不同，新经济发展的成果往往集中在少数人手中，而旧经济驱动力的特点是供应链长、养活的人多，比如房地产。

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图像加注文字，手机制造商小米，下场造车，并在3月26日发布首款，成为这个竞争激烈行业的最新一员。

而且，新兴行业崛起的道路也不是一盘坦途，依然存在变数。

汪涛提醒，并不是要大家都要去投光伏和新能源汽车，这可能是误解，以为全部去发展新兴产业就行了，实际上会造成过度竞争和过度投资。

美国财长耶伦近期访华也点名新能源汽车和光伏等行业的“产能过剩”会伤害欧美的相关产业。

实际上，中国新能源汽车出口在短时间内增长过快，冲击了目的地国家的同类产业，已经使贸易保护主义抬头。

以主要市场之一欧盟为例，欧洲有1400万人直接或间接受雇于汽车制造业，相当于欧盟就业人口6.1%。在此背景下，欧盟去年10已启动对中国电动汽车的反补贴调查，可能将把其关税从目前的10%提高到至少20%。

美国从特朗普时期开始对中国出口汽车额外加征25%关税，目前还有声音呼呼当局堵住中国汽车产品绕道墨西哥进入美国市场的漏洞。

汪涛认为，新质生产力实际上包括传统行业的升级，包含任何能提高全要素生产力的行业，所以从全要素生产力的角度来说，它其实是在各个行业对资源进行更优配置，包括劳动、资本、土地、原料、科技人才。