美抵押贷款利率预测：五年内难以明显下降

根据最近公开的报告，许多房贷市场分析师预期，在未来五年，美国房贷利率（30年固定贷款）不太可能显著回落，而是在较高区间震荡。

房贷利率与政府公债市场密切相关

雅虎财经周五（11月28日）发表的报告显示，房贷利率预测可以从政府十年期公债殖利率的走势中得出。虽然两者的走势通常一致，但两者之间仍存在一定的利差。

对于十年期公债殖利率的走势，德勤全球经济研究中心（Deloitte Touche Tohmatsu Ltd.）全球经济学家麦可‧沃尔夫（Michael Wolf）在该机构6月发布的美国经济预测报告中，阐述了对未来10年美国公债殖利率的预期。

他写道：“尽管经济数据疲软，且美联储将在2025年第四季降息50个基点，但我们预计今年剩余时间内10年期美国国债殖利率将徘徊在4.5%附近。10年期美国国债殖利率将于2026年开始缓慢下降，到2027年降至4.1%，并维持到年底。”

高盛分析师也认同这一观点，他们认为10年期美国公债殖利率在2027年之前将维持在4.1%左右。

同时，美国国会预算办公室（CBO）预测，到2025年底，美国公债殖利率将达到4.1%，2026年降至4%，并在2029年之前维持在3.9%左右。

五年期利差估算

前面提到，10年期美国公债殖利率和30年期固定抵押贷款利率之间存在利差。近年来，两者之间的利差一直维持在2.5个百分点左右。与2010年至2020年期间的利差相比，这是一个显著的变化，当时的利差低于2个百分点，通常接近1.5个百分点。

假设利差为2.5个百分点，10年期公债利率为4%，那么抵押贷款利率就是6.5%。

以近期的房贷利率为例，截至11月26日，10年期公债殖利率开盘价为4%，30年期固定抵押贷款利率为6.23%，利差为2.23%。

五年期房贷利率预测

雅虎财经报告结合上述国债预测，把债券市场利率与30年期固定抵押贷款利率之间的利差相加，得出五年期预测：

未来五年抵押贷款利率会下降吗？

根据上述预测，未来五年抵押贷款利率预计不会大幅下降。然而，经济衰退或其它未知的经济冲击，例如金融危机或疫情可能会改变前景。

短期利率走势与房市动态

有分析师表示，最近几个月，美国30年固定房贷平均利率约在6.3%～6.4%区间波动。随着利率略有下降，部分买家重回市场，促使房屋销售和再融资活动略有回温。

然而，对于许多潜在买家而言，即使利率降到约5.9%，房价高、首付门槛与整体支出仍是一大负担，购房负担压力仍然沉重。

对买房人与市场的启示

由于房贷利率在中期可能维持高位，对于正在考虑购房或再融资的人来说，有下列几点建议：

• 如果资金和信用状况允许，可考虑先锁定利率或评估再融资计划，以免利率回升。
• 若不急于买房，可观察2026年底至2027年初是否有新的利率调整空间，但不能寄望回到疫情前超低水平。
• 对整体房市而言，中短期可能出现波动，但利率稳定在6%左右，可能促使市场“稳中有活”。

总之，分析师一致认为，除非发生重大经济和金融变局，美国房贷利率在未来五年将难以重返4%以下。即便下降，也可能降至接近6%的区间。这对许多准买家而言意味着，购房仍需要审慎规划，不能仅靠“利率会变低”的期待来做决策。